در کشور های همسایه اجاره خانه به چه شکل است؟ - زرین گراف

به گزارش مهر، با شروع تیر ماه عملاً به فصل جابه جایی ها رسیدیم و مسائل مستأجران بیشتر از گذشته به چشم می آید، با توجه غیرحرفه ای بودن بسیاری از بنگاه های مشاور املاک در ایران، مسئله واکاوی حقوقی موجر و مستأجر چندان مورد توجه قرار نگرفته و در کشور این مسئله به توافقات طرفین بستگی دارد، اما در کشور های دیگر جهان، حقوق یاد شده در بستر های دقیق با ضمانت اجرایی دقیق تر مورد بهره برداری قرار می گیرد.

بر این اساس، حقوق موجر و مستأجر از جمله موضوعاتی است که در بازار اجاره و مدیریت آن بسیار توجه سیاستگذاران و برنامه ریزان است و به تجربه کشور های همسایه درخصوص اجاره بها نگاهی می اندازیم.

تاجیکستان

در تاجیکستان مشاور املاک وجود ندارد و آگهی املاک در سایت ها دیده می گردد، کرایه خانه ها معمولاً به صورت ماهانه است. اگر روزانه بخواهید، قیمت روزانه بالاتر است. همان خانه با اجاره ماهی 350 دلار را بخواهید مثلاً برای 1 هفته اجاره نمائید باید روزی 20 تا 30 دلار بدهید. تمام کرایه خانه همان اول گرفته می گردد و قابل استرداد نیست. در ضمنً هیچ پولی به عنوان رهن یا پیش گرفته نمی گردد. سیستم گازرسانی این کشور به علت اختلاف با کشور ازبکستان به حالت تعلیق عایدیه و گاز ندارد؛ بنابراین پخت و پز خانگی با گاز های برقی انجام می گردد.

ارمنستان

جهت اجاره خانه در ارمنستان توجه به نکاتی، چون موقعیت مکانی ملک، معامله با مؤسسات و دفاتر معتبر و بعلاوه واقف بودن بر مدت ساخت ملک بسیار حائز اهمیت است. افراد می بایست خانه ای را جهت سکونت انتخاب کنند که دارای شرایطی ایده آل برای رفت و آمد بوده و شخص کمترین هزینه را جهت حمل و نقل متحمل گردد.

بعلاوه با توجه به طبقه بندی املاک در شهر های بزرگ، چون ایروان به دو گونه نوساز و کمونیستی (قدیمی) شخص ملزم است اطلاعات دقیقی درخصوص سال ساخت ملک مورد نظر داشته باشد. ساختمان های نوساز دارای امنیت بالاتری بوده و همگی از امکاناتی، چون آسانسور برخوردارند؛ قابل پیش بینی است که هزینه پرداختی برای آن ها نیز به طبع بیشتر می باشد.

با توجه به میانگین عایدی در ارمنستان که حدود 290 هزار درام است می توان چنین گفت که هزینه اجاره مسکن نسبت به کشورهایی، چون ترکیه ارزان بوده و بخش زیادی از عایدی فرد را شامل نمی گردد. خرید و اجاره ملک در ارمنستان برای متقاضیان بین المللی مجاز بوده و هیچ تفاوتی در امر بازار مسکن میان اتباع این کشور و مهاجرین وجود ندارد.

ذکر این نکته حائز اهمیت است که امکان اخذ اقامت ارمنستان تنها برای افرادی فراهم است که اقدام به خرید ملک در این کشور کنند و اجاره مسکن چنین شرایطی را ایجاد نمی کند. هزینه ماهیانه اجاره یک آپارتمان تک خواب در شهر هایی نظیر وانادزور و گوریس 110 هزار درا است. این قیمت در شهر های بزرگ تر و مدرن تری، چون ایروان 1.5 برابر بوده و حدود 170000 درام برآورد می گردد.

امکان عقد قرارداد به صورت شفاهی در ارمنستان رایج نبوده و دو طرف می بایست ضوابط و موارد مورد توافق را به صورت کتبی یادداشت کنند. به علت متداول بودن کلاهبرداری در این زمینه، پیشنهاد می کنیم جهت انعقاد قرارداد رسمی به سراغ مؤسسات معتبر حاضر در شهر های مختلف ارمنستان بروید؛ ضوابط و قوانین ارمنستان در این زمینه پیچیده نمی باشد. اجاره بهای مسکن و مدت زمان توافق شده برای سکونت فرد دو نکته ای است که ذکر آن ها الزامی است.

دبی

اجاره ویلا یا آپارتمان برای بسیاری از افراد ساکن در امارات، گزینه پیش فرض محسوب می گردد. هنگامی که به امارات نقل مکان می کنید، یکی از اولین قدم ها پیدا کردن مکان مناسب برای زندگی بوده و برای بسیاری اولین گزینه اجاره کردن یک خانه است.

فردی که می خواهد در دبی خانه اجاره کند باید این قوانین را آگاه باشد.

1) در صورت افزایش اجاره، صاحب خانه باید از 3 ماه قبل این موضوع را به مستأجر اطلاع دهد.

2) افزایش اجاره نمی تواند بیش از حد مجاز باشد؛ اجاره ها در بخش های مختلف دبی فرق دارد و مستأجر و صاحبخانه هر کدام می دانند شرایط اجاره چگونه است و براین اساس امکان تغییر بیش از میزان اجاره بها وجود ندارد.

اگر صاحب خانه تصمیم بگیرد اجاره شما را بالا ببرد، نمی تواند مبلغ را بیش از حد معین شده به وسیله سازمان املاک دبی (DLD) افزایش دهد. این حد بسته به میانگین اجاره منطقه محل زندگی معین می گردد و بدین ترتیب است:

اگر مبلغ اجاره کنونی 21 تا 30 درصد از میانگین اجاره واحد های مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا 10 درصد افزایش دهد.

اگر مبلغ اجاره کنونی 31 تا 40 درصد از میانگین اجاره واحد های مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا 15 درصد افزایش دهد.

اگر مبلغ اجاره کنونی بیش از 40 درصد از میانگین اجاره واحد های مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا 20 درصد افزایش دهد.

3) صاحب خانه حق ندارد به علت تأخیر در پرداخت اجاره، آب یا برق واحد را قطع کند

عدم پرداخت به موقع اجاره می تواند عواقب جدی از قبیل حکم تخلیه داشته باشد. اما با این حال صاحب خانه شما حق ندارد به این خاطر، آب یا برق واحد مسکونی را قطع کند. این موضوع به وضوح در قانون اجاره دبی ذکر شده و اگر صاحب خانه این قانون را زیر پا بگذارد، مستأجر حق دارد در مرکز اختلافات موجر و مستأجر تنظیم دادخواست کند تا صاحب خانه مجبور گردد آب یا برق را دوباره وصل کند. هنگامی که دادخواست تنظیم گردد، قاضی حکم را ظرف 24 ساعت صادر خواهد نمود.

4) حکم تخلیه در موارد خاصی باید از 12 ماه قبل صادر گردد

در دو مورد خاص، صاحب خانه به صورت قانونی متعهد است که از 12 ماه قبل به مستأجر برای تخلیه اطلاع بدهد؛ تخلیه به علت بازسازی یا تعمیرات اساسی، و تخلیه به علت تخریب ملک.

5) اجاره ثانوی (sublet) تأیید نشده می تواند منجر به تخلیه گردد

در قانون اجاره دبی مواردی وجود دارد که صاحب خانه به طور قانونی اجازه تخلیه ملک را دارد. این موارد شامل وقتی می شوند که مستأجر تا 30 روز بعد از اخطاریه اجاره معوقه را پرداخت نکند، مستأجر از ملک برای اهداف غیرقانونی یا مواردی که خلاف شرع و هنجار عمومی هستند استفاده کند یا مستأجر ملک را بدون تأیید صاحب خانه در اختیار مستأجر ثانویه بگذارد.

6) پیش از نقل مکان به منطقه تازه، می توانید میانگین اجاره آن منطقه را آنالیز کنید

اگر درحال نقل مکان به محله تازهی هستید و می خواهید بدانید که قیمت مناسب و معقولی به شما پیشنهاد شده یا خیر، می توانید به وسیله پلتفرم DXBinteract.com که اطلاعات تراکنش های ملکی سازمان املاک دبی را در اختیار شما می گذارد، از مبلغ اجاره های پیشین آن ملک آگاه شوید.

7) قرارداد اجاره نامه (tenancy contract) با اجاری (Ejari) فرق دارد

با این که این دو نام ممکن است برای یک منظور استفاده شوند، اما اجاره نامه صرفاً قراردادی است که با صاحب خانه خود امضا نموده اید، در حالی که اجاری به فرآیند ثبت این قرارداد در سازمان املاک دبی گفته می گردد. برای ثبت اجاری باید اطلاعات زیر را اختیار داشته باشید: نام شرکت اجاره مسکن یا اطلاعات صاحب خانه از قبیل کپی پاسپورت، و مفاد قرارداد. هزینه ثبت در اجاری نیز به عهده مستاجر است.

8) در صورت اختلاف با صاحب خانه، شکایت خود را در سازمان حل اختلافات میان موجر و مستأجر (RDSC) ثبت کنید

اگر بین صاحب خانه و مستأجر اختلافی پیش بیاید، می توانید شکایت خود را در سازمان حل اختلافات میان موجر و مستأجر (Rental Dispute Settlement Centre یا RDSC) ثبت کنید. این سازمان بر تمامی پرونده قضائی مرتبط با اجاره املاک در امارات نظارت دارد. RDSC کوشش خواهد نمود این اختلاف را به صورت مصالحه آمیز بین طرفین حل نماید و این فرآیند 15 روز زمان می برد.

9) اگر از شما خواسته شد بیعانه یا key money بپردازید، رد کنید

هنگامی که برای اجاره یک ملک به توافق نزدیک شوید، بنگاه املاک ممکن است از شما بخواهد مبلغی را به عنوان بیعانه بپردازید تا جدیت شما به عنوان مشتری تعیین گردد. در دبی به این مبلغ key money گفته می گردد، اما چنین کاری چارچوب قوانین نیست و درخواست بیعانه از سوی صاحب خانه، سازنده یا واسطه، خلاف قانون محسوب می گردد.

ترکیه

اجاره بها در ترکیه 12 قانون دارد که به توضیح ذیر است:

1. در زمان اجاره ملک در ترکیه ودیعه پرداختی معمولاً به میزان اجاره همان خانه به مدت دو ماه می باشد؛ این مبلغ باید در مراحل ابتدایی پرداخت گردد.

2. یکی از ملزومات اجاره خانه در این کشور، داشتن پاسپورت معتبر است. البته ارائه برگه درخواست اجازه اقامت ترکیه هم مورد قبول می باشد.

3. حتماً باید در پرداخت اجاره، به موقع اقدام کنید. در ترکیه اجاره خانه هر ماه، اول همان ماه پرداخت می گردد. هنگام پرداخت اجاره، دریافت رسید الزامی است.

4. هنگام تنظیم قرارداد، حکم تخلیه مستأجر هم گرفته می گردد.5. قانونا در زمان افزایش مبلغ اجاره، بر اساس تورم همان سال حدوداً 10 درصد همان مبلغ به آن اضافه نموده می گردد.

6. زمانی که صاحب خانه و یا مستأجر، تصمیم به تخلیه زودتر می گیرند، باید حداقل از دو ماه قبل، به طرف دیگر قرارداد این موضوع را اعلام کنند.

7. اگر مستأجر بدون رضایت صاحبخانه به تخلیه ملک اقدام کند، مبلغ پرداخت شده اش بازگردانده نمی گردد.

8. پرداخت قبض های منزل بر عهده خود مستأجر بوده و صاحبخانه در قبال پرداخت قبوض و شارژ ساختمان هیچ مسئولیتی نخواهد داشت.

9. در زمان اجاره، حتماً هر دو طرف قرارداد باید بالای سن قانونی (18 سال) باشند.

10. اگر خرابی ای در قبل از زمان اجاره وجود داشت، وظیفه مالک است تا آن را رفع کند، اما اگر در زمان سکونت مستأجر به ملک خسارتی وارد گردد، این مسئولیت مستأجر است تا آن را تعمیر کند.

11. در زمان تحویل ملک به صاحبخانه، مستأجر باید همانطور که خانه را تحویل گرفته آن را تحویل دهد.

12. در صورتی که مالک خواهان تخلیه ملکش باشد، باید برای این درخواست علت موجهی داشته باشد. در صورت شکایت همسایگان از مستأجر، مالک مجاز به تخلیه ملک خود می باشد.

قوانین بدون ساخت وساز مسئله ای را حل نخواهد نمود

داوود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک در مورد قانون اجاره بها در سایر کشور ها گفت: در ترکیه و دبی در سال های اخیر شاهد جهش ساخت وساز هستیم و در این کشور ها بدون محدودیت می توان ملک خریداری کرد، اما در ایران به میزان احتیاج متقاضیان واحد مسکونی وجود ندارد و این مسئله موجب بالارفتن قیمت مسکن شده است.

داوود بیگی نژاد گفت: بیشتر کشور های جهان مستأجر و مالک همدیگر را نمی بینند و در مدت اجاره با مشاورین املاک در ارتباط هستند و این امر مدیریت را به یک نفر سپردن است در حال حاضر در کشور ما دولت برنامه های خودش را دارد درصورتی که مشاورین املاک گفته اند که قانونی وضع گردد که این مشاورین املاک باشند که در صنعت ساختمانی در راستای دولت حرکت کنند و بازار را به ثبات برساند.

وی در انتها اعلام کرد: چند وقتی است که مسکن با متراژ های پایین وجود ندارد و با تولیئد می توان احتیاج های مسکنی مردم را رفع کرد.

با مداخله هیچ مسئله ای حل نخواهد شد

هادی حق شناس، کارشناس مالی در مقایسه اجاره بها در ایران و سایر کشور ها گفت: قانون اجاره بها در کشور ها فرق دارد یک کشور پول رهن می خواد یک کشور اجاره و دولت در این خصوص هیچ مداخله ای ندارد.

وی در ادامه اضافه نمود: در همین تهران نیز در بعضی از منطقه ها اجاره های دلاری فرهنگ شده است و این هم یک نوع فرهنگ است که در بعضی از منطقه ها مرکز جا افتاده است، اما در کل اقتصاد را نمی توان دستوری به جلو برد به طور مثال همان ترکیه وقتی نرخ بهره را دست کاری کرد با تورم بالا رو به رو شد و اقتصادش برهم ریخت در ایران هم اینگونه است اگر بخواهیم بخشی را مدیریت کنیم اقتصاد را برهم خواهیم ریخت.

وی در ادامه با مثالی اضافه نمود: وقتی مردم برای خودرو نمی توانند انتخاب کنند نمی توان بنزین را گران کرد ملک هم همینطور مردم باید توان انتخاب داشته باشند تا بازار کنترل گردد اینکه قدرت انتخاب را از مردم بگیریم که قانون اقتصاد را برهم ریخته ایم.

با گرم شدن هوا بازار اجاره نیز طی روز های آینده داغ تر می گردد و بار دیگر خلأ قوانین جامع حقوق موجر و مستأجر بار دیگر به چشم خواهد آمد.